Statut juridique du syndic immobilier professionnel en Droit tunisien – 1- ( Conditions d’exercice ). Par Maître Slaheddine DHAMBRI

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Statut juridique du syndic immobilier professionnel en Droit tunisien – 1- ( Conditions d’exercice ).

par Maitre slaheddine Dhambri

Depuis le mois de février de l'année 2006, le syndic immobilier professionnel est soumis aux dispositions d'un cahier de charges définissant les conditions d'exercice de la profession.
Pour ce faire et s'il s'agit d'une personne physique , le syndic  professionnel doit  commencer par déposer, à la recette des finances territorialement compétente,  la déclaration prévue par le décret n° 2000-2475 du 31 octobre 2000. En revanche et s'il s'agit d'une personne morale, son représentant légal doit déposer une copie de ce même cahier de charges règlementant la profession,  au bureau de contrôle des impôts, territorialement compétent.

Les conditions d'exercice se répartissent entre conditions personnelles et conditions relatives à l'activité.

 Quant aux conditions personnelles, le cahier  de charges exige que le candidat à la profession soit de nationalité tunisienne, âgé de pas moins de vingt ans accomplis, ayant terminé, avec succès, deux années de l'enseignement supérieur au moins, sans antécédents  judiciaires, au vu de son bulletin n°3  et jouissant de ses droits civiques.Il ne doit pas être chargé d'une fonction publique ou électorale rémunérée ni  exercer  une activité libérale ou un travail salarié, à l'exception  de la profession d'agent immobilier.

De son côté, la personne morale se proposant  d'exercer cette activité de syndic doit également jouir de la nationalité tunisienne, être inscrite au registre du commerce auprès du tribunal de première instance territorialement compétent, non déclarée, judiciairement,  en état de faillite et ne s'adonnant à aucune autre activité à l'exception de celle d'agent immobilier . Son représentant  légal  doit remplir les conditions exigées de la personne physique et ne pas faire l'objet  d'interdiction judiciaire  de gestion ou d'administration de sociétés.

S'agissant des conditions tenant à l'exercice de l'activité, le syndic professionnel exerce dans la limite de la circonscription territoriale de la collectivité locale où il a choisi de s'établir; il doit disposer d'un local convenable pour y installer son cabinet, avec suffisamment d'espace pour le bureau , l'attente des clients , le secrétariat et les archives, sans oublier les commodités d'usage à l'instar de la salle d'eau. Il peut apposer, à l'entrée de l'immeuble abritant  son cabinet, une plaque aux dimensions usuelles portant indication de son nom ,son prénom et sa qualité de syndic professionnel. Il doit aviser la collectivité locale du lieu de son établissement de l'adresse du local; celle-ci doit établir  une liste nominative des  syndics professionnels de son ressort avec leur adresses  respectives, qu'elle met à la disposition du public.

Le syndic  professionnel  doit tenir un livre des services, coté et paraphé à chaque page par le président  de la collectivité locale territorialement compétente. Le livre contient notamment l'énonciation des services  rendus par le syndic, leur dates, les syndicats de propriétaires qui en sont  bénéficiaires , les conventions passées avec  les syndicats de propriétaires ou les arrêtés du président de la collectivité en vertu desquels  il a été chargé de ces services, la rémunération qu'il a  perçue pour chacun de ces services et les sommes  des cotisations  des membres des syndicats des propriétaires. Ce livre doit être conservé, par les soins du syndic, pendant cinq années au moins, à l'issue desquelles il le dépose auprès de la collectivité locale territorialement compétente.

Tous les documents émanant du syndic immobilier professionnel, qu'ils soient à caractère informatif, publicitaire ou contractuel ainsi que ses annonces et correspondances, doivent porter l'énonciation du nom et prénom du syndic, s'il est une personne physique, la raison sociale, s'il s'agit d'une personne morale, ainsi que le domicile ou le siège et la qualité de "syndic immobilier professionnel" ou d'  " agent immobilier et syndic immobilier professionnel " , en cas de cumul des deux qualités.

Le syndic  immobilier professionnel doit se faire ouvrir un compte bancaire ou postal réservé à chacun des syndicats de propriétaires avec lesquels il traite, où sont déposées les sommes provenant des cotisations du syndicat;  ce compte est libellé compte d'entretien et de maintenance.

Le syndic  professionnel est civilement responsable de tout préjudice pouvant résulter pour le syndicat des copropriétaires et qui serait dû à sa négligence dans l'éxécution de sa mission contractuelle vis à vis du syndicat ou dans l'accomplissement des missions qui lui sont confiées en vertu de l'arrêté du président de la collectivité locale concernée, ou bien encore consécutivement à tout autre fait dommageable commis par lui et préjudiciant aux intérêts des copropriétaires, soit intentionnellement soit sans intention de le faire. 
Par conséquent, le syndic professionnel doit assurer sa responsabilité civile, il doit en outre mettre à disposition une garantie bancaire d'une valeur de pas moins de cinq mille dinars dans le but de couvrir tout dommage pouvant être subi  par le ou les syndicats de propriétaires partenaires à cause de tout fait préjudiciable non couvert par la police d'assurance de la responsabilité civile. Il doit maintenir ou renouveler cette garantie autant qu'il reste en exercice de son activité.

Le syndic professionnel doit mettre immédiatement  fin à son activité et en aviser la collectivité locale territorialement compétente, s'il ne répond plus à l'une ou à plusieurs des conditions personnelles d'exercice de son activité. La personne morale exerçant l'activité de syndic professionnel  doit, de sa part, aviser la collectivité locale compétente de tout changement affectant sa représentation légale, soit en raison de défaut d'une condition personnelle relative à son représentant légal et venant à survenir, soit pour tout autre cause, et ce dans la quinzaine de sa survenance.

A suivre....