Statut juridique du syndic immobilier professionnel en Droit tunisien – 2- ( modalités d’exercice ) -Suite et fin. Par Maître Slaheddine DHAMBRI

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 Le syndic immobilier professionnel exerce ses fonctions sur mandat décerné par le syndicat des copropriétaires lorsque celui-ci prend la décision, à la majorité des voix des copropriétaires présents   à leur assemblée, d’attribuer une partie ou la totalité des missions du président du syndicat à un syndic immobilier professionnel. Dans ce cas il est passé un contrat par écrit entre les deux parties, lequel contrat détermine notamment les missions dévolues, leur durée et le prix des services rendus ainsi que les échéances de paiement de cette rétribution. Le contrat énonce, également, la délivrance, au syndic,  des documents nécessaires à la prise de ses fonctions ainsi que les sommes des cotisations payées par les copropriétaires. Il peut y être stipulé, en outre, que sa durée est renouvelable d’une manière expresse ou tacite. Lorsque le contrat ne précise pas les missions dévolues au syndic professionnel, celui-ci  sera tenu, après accord de l’assemblée générale, d’assurer l’ensemble des missions relevant , en vertu de la loi, du mandat du président du syndicat.

Mais le syndic professionnel  intervient  également  lorsqu’il est désigné, par arrêté du président de la collectivité locale territorialement compétente, pour pallier à la carence résultant, soit du défaut de choix, par les copropriétaires, d’un président pour leur syndicat, ou encore du défaut de son remplacement, en cas de révocation ou d’empêchement, soit aussi du défaut, par les copropriétaires,                                                 d’avoir confié ses missions à un syndic professionnel. Sa désignation intervient, dans ce cas,                                                                                 après une mise en demeure adressée par le président de la collectivité locale, par lettre recommandée avec accusé de réception, aux copropriétaires  et restée sans effet pendant deux mois. Cette désignation est arrêtée pour une durée qui ne saurait être inférieure à six mois et jusqu’au choix, par les copropriétaires, d’un président, parmi eux, pour leur syndicat ou l’attribution de ses missions à un syndic professionnel. L’arrêté de désignation du syndic professionnel détermine les travaux de réparation, de restauration, d’entretien et de maintenance qui, conformément aux règlements en vigueur, revêtent un caractère d’urgence, ainsi que le montant de la contribution de chaque copropriétaire.

Qu’il soit chargé par le syndicat des copropriétaires ou désigné par le président de la collectivité locale, le syndic professionnel exerce ses fonctions en contre partie d’une rétribution dont le montant est fixé, selon le cas, soit en commun accord avec le syndicat, soit en vertu de l’arrêté du président de la collectivité, en cas de désignation d’office. Lorsqu’il est une personne physique, le syndic professionnel doit diriger lui même son activité.

Le syndic professionnel doit accomplir sa mission de bonne foi et conformément à la législation en vigueur et aux règlements d’hygiène, de sécurité et de prévention; il doit présenter, trimestriellement, un rapport à l’assemblée générale des copropriétaires ou bien au président de la collectivité locale auquel il est tenu de rendre compte, détaillant les travaux qu’il a exécutés et les dépenses  qu’il a engagées à cette fin; il n’a pas le droit de vote à l’assemblée générale.

Lorsque le copropriétaire est en demeure de payer sa cotisation ou sa contribution aux frais de travaux communs, le syndic professionnel a le devoir de se faire délivrer contre lui une injonction de payer, par voie de justice, aux fins de recouvrement de la créance.

En cas de résiliation ou d’expiration de la durée de son contrat avec le syndicat des copropriétaires, ou encore de fin de la mission qui lui a été dévolue par  arrêté du président de la collectivité locale, le syndic professionnel remet, à son successeur ou au représentant délégué par l’assemblée générale  des copropriétaires, le reliquat des sommes des cotisations des copropriétaires ainsi que toutes les pièces comptables relatives à l’administration et à la maintenance des parties communes et au gardiennage de l’immeuble, les procès verbaux des assemblées générales du syndicat, l’ensemble des contrats qu’il a conclus pour son compte et les documents relatifs aux procédures engagées auprès de l’Administration de la conservation foncière et à toute autre convention immobilière; cette remise s’effectue par procès verbal de remise signé des deux parties.

En cas d’infraction à la loi ou de contravention aux dispositions du cahier des charges, le syndic professionnel s’expose aux sanctions administratives et aux  peines judiciaires suivantes:

  • l’avertissement,- la suspension temporaire de six mois à un an,- la suspension définitive. ces sanctions sont décidées par l’autorité administrative locale.

  • l’emprisonnement de 16 jours à deux mois et une amende de 300Dinars à 3000Dinars ou  l’une des deux peines, pour toute personne qui exerce la profession de syndic immobilier professionnel en violation des prescriptions légales ou malgré la décision de suspension temporaire ou définitive.